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房产税到底要怎么收:我们等的是靴子,却掉下来一块大石头

房产税到底要怎么收:我们等的是靴子,却掉下来一块大石头

有关领导昨天撰文说,征收房产税要按照评估值计征。举国皆惊。

按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算,每年要缴的房产税约在13万元左右,相当于初级白领一年的工资。当然,你说在有免征额的情况下,实际上是对你的第二套房征税。好,按北京目前的租金回报水平,上述房屋的租金也就刚刚够交税,但在北京,有相当地段的年租金回报不足2%,除了租金,还要再倒贴钱补足税款。也就是说,辛辛苦苦买了第二套房,到头来是为税务局打工。

多年来,对房产税的争论,门派理据繁多,说法观点无数,但不管多么玄妙高深,义正辞严,也不如老百姓掏钱时的切身感受来得真切。

你会说,谁让你买第二套(或比二再多)房子了?活该吧!

不对呀。过去二十年里,国家鼓励买房可不是一次两次。从房改和按揭开始,连经济适用房都放开买,上海为了鼓励外地人买房,还送蓝印户口。到全球金融风暴的年景,“四万亿”放水,不买房买啥?到了2015年,三驾马车都不灵光,经济增长滑坡严重,房地产库存预警,于是又一轮强刺激,把政府和企业的杠杆成功转移到居民身上。

问题是,用了你至少三道之后,横空出四道限令,限购限贷限售限签,把不动产变成冻产,然后再提征税。

无论是招拍挂卖地还是销售卖楼花,内地房地产都学的是香港模式。这是有内在逻辑的,因为两者的土地制度类同:土地公有,长期租用。

但不同的是,香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的,而是按房屋的租金水平做为税基。因而不仅用途清晰,而且税负不重。据香港中原施永青先生讲,香港的房产税分为三个部分:

一是地租或补地价,这是持有税,因为是按卖地时的地价征收,所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的,其地租每个季度才数百港元,每个业主分摊为0.03港元!太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租,是按差饷估值的3%。

二是差饷。差是“差人”,就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯,是维持治安的开支,现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值(因为房子你自己还在住)的5.5%征收,每年或许有微调。差饷实质是持有税。

第三部分,如果房子真在出租状态,征收的叫物业税,私家业主交租金收入的15%,企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。

所以,部长提出的玩法的实质是:卖地时学香港,地权握在自己手里,征税时学美国,按最大头儿的税基来收。其“兼收并蓄,取其精华”的能力令人叹服不止、不止、真不止……

不错,美国是按市场评估值来征房产税,但美国的土地是私有的,千秋万代不变,不管你家房子下面发现石油还是黄金,都归自己(比如布什家族就是这样富出来,然后再贵起来的)。再者,人均收入和资产流动性,我们与美国仍然不可同日而语。

中国内地和香港,如果按照市场评估值来征税,那所征税的出处是土地,而不是上面建筑的房屋。单就房子而言,与一般的生产设备无异,是要折旧的。不然,中国哪来的那么拆迁?成都重庆的房子比北京不知要好上多少?可房价天壤之别,就是因为房子下面的土地值钱!而土地并不是业主的。

施政之要是什么?

一是初心和立意,要良善,以民为天;二、对症下药;三、有安全边际的可行性。

看看初心是什么?不管是为了改变预期,平抑房价,还是再给财政收入日渐枯竭的地方政府一个收钱新工具,总之是功利性目标。

再看是否对症下药?中国房地产患在哪里?病在何处?不在于一个人住大房,而在于一个人占多套房。也就是说,温州的炒房大妈,比住豪宅的马云,危害要大得多。可是,我们听到的征税凭据,始终是面积,而不是套数。

有人要招杠,那马云要是想住5万平米大房子呢?不可能,容积率是建委批的,你不批,他住不了。放心。

三、可行性就更堪忧。如文首所提的按市场评估值征收一节,不仅大量位高权重财丰因而房多者很难通过,账面资产厚而流动资产薄的小中产,勒紧裤带也未必交得上。

讲真,如按市场评估值征房产税,那对大部分有房族来说,落下的不是靴子,而是一块杀伤力颇大的石头。在上月与香港中原集团主席施永青面谈时,他提到,“如果这样收,很多人会交不起的。”

在情况复杂的现阶段,应该怎样征收房产税?

首先,如果要按房屋估值征收,那么只应针对于“过份套数”拥有者,比如先从第五套以上(含第五套)开始征收。然后,第四套,第三套……

上文说过,最有害者,不是有钱住大房子,因为马云不住,你也住不起;而是有钱买多套小房子,就把小房子的价格炒上去了,你才买不起。

这样征收,一是打击面小,理由充足。你都第五套了,有点过分吧!二是很多群众买房是被“诱敌深入”,以情以理,宜给回旋时间。

其次,在管理增量的同时,激活存量。特别是空置房,既是投资目的,又是浪费资源。用收税逼出空置房,增加市场上的租房供应,有助于租金合理化。当然,也会使业主有了纳税来源。

第三,才按租金收入为税基,征一个较低税率的普适税,并把物业费合并,比如香港的差饷。

地方政府事多钱少,企业情况不妙,刮不出多少油水,中央也不可能把分税制下已入袋的钱转给地方。只能加新税,把肉多难啃的大骨头,即房产税,甩给地方,慢慢去玩。

但这个游戏并不好玩,所以有了撰文的“立法先行、充分授权、分步推进”的12个字箴言。这与“按评估值征收”一样重要。就是先立规矩,由地方再去尝试,有问题算试错,没问题就打堡垒战,直至全部拿下。

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